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推动租赁市场发展需相应的金融产品及制度适配?——访天恒集团地产运营事业部总经理周兴

2020年12月27日 13:26 来源:未知 人气: 手机版

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本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

随着中央经济工作会议的闭幕,新一年房地产市场走势成为业内各界的关注点。

相比于2018、2019年,2020年的会议将房地产单独列为一个大项,并首次提出“解决好大城市住房突出问题”。而具体的解决方案,则放在了“要高度重视保障性租赁住房建设”上。

近日,针对此次中央经济工作会议对于房地产行业的定调,天恒集团地产运营事业部总经理周兴接受了《中国经营报》记者专访,以从业者的视角,探讨了租赁市场难题如何破解,城市更新业务如何创新,以及房地产调控的后续影响等话题。

天恒集团地产运营事业部总经理周兴

维护租赁市场稳定

租赁市场作为房地产调控长效机制的重要一环,其稳定与否涉及到民生福祉。2020年的中央经济工作会议中对租赁市场着墨颇多,其中提及,要解决好大城市住房突出问题,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。

相比往年,2020年的会议中尤为强调要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展租房市场。

同时,在土地供应方面,要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。

另外,要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

周兴认为,解决供需矛盾是稳定租赁市场的关键。国家对于租赁市场的定位一直是很明确的,早在2016年时,政策层面就开始明确鼓励租赁市场发展。2017年8月,原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定首批在北京、上海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。

彼时,各类资本亦加大对租赁市场的布局,尤其是长租领域。但随后几年来,部分长租公寓运营企业为快速占领市场高价争抢房源,“高收低租”,过高使用金融杠杆,导致平台爆雷,引发社会矛盾。特别是2020年蛋壳公寓遭遇的困境,长租公寓面临着严重的社会信任危机。

周兴指出,这些事件正是一个行业发展初期的典型表现。“这些企业自身在运营中扩张步伐过快,本来自身资金实力只够做100间房源的,偏要快速占领市场去做1000间,只能靠过度使用金融杠杆实现,最终导致爆雷。”

除了过度使用金融杠杆外,他还指出,这些平台对于物业的挑选亦存在问题。“并非所有的房源都适合做长租产品。长租公寓需要满足多个条件才能够去尝试,其中首要的就是项目本身成本要低。”

降低拿地成本是控制项目成本的直接措施,目前,已有多个城市试点发展集体土地作租赁使用,由于集体土地的获取成本较低,一定程度上可以缓和原本就薄利的租赁业态在后期运营上的压力。

“从全世界范围来看,长租市场都是一个长周期的、薄利的行业,凡是薄利的行业都对成本要求非常严格,不管是物业成本还是运营成本,哪一项都要严格控制。”周兴说,“实际上,好的长租项目的选址是非常难的,因为要协调好成本、交通、具体的居住需求,以及后续出租率及运维成本等因素。”

与此同时,房屋本身为重资产性质,长租公寓项目要想实现良性运营,对资金的需求较高,需要大量长周期、低成本的资金。“整个社会中肯定是有这样的资金的,但需要适当的金融工具去匹配。”周兴建议,若要推动租赁市场发展,需要相应的金融产品及制度适配。

而之前呼声较高的REITs产品,目前主要用于公建、基础设施领域,且对项目收益率要求多在4%以上,而目前长租公寓要想达到这样的收益率则需要在多个环节严格把关。“还是有一定难度的。”周兴认为。

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