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关于投资二手房你究竟了解多少2020年03月26日 星期四A13 智慧家

2020年03月26日 12:43 来源:未知 人气: 手机版

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 选择篇

 为什么要买二手房?这个问题看似简单,实际好多人都没弄明白。但是这个问题又的确很重要,因为它决定了你是否应该买二手房,或者该买什么样的二手房。

 首要问题

 想清楚自己买房的最终目的

 买房前,请一定要明确自己最真实的目的:买房到底是为了赚钱?还是为了结婚,或是为了上学?目的越纯粹,房子越好选;目的越复杂,房子可选择性越小。

 举例来说,我就想给孩子上好学校,那么ok,学区房很多;又比如说,我就想交通便利,好,地铁房也不少;再比如说,我就想房价低,但是将来潜力大,这种称为“洼地”的区域,仔细找找也是有的。但是,如果你又想要学区、又想要地铁、又想要价格低、又想要潜力大,那很抱歉,这种房子要么没有,要么出来就被中介自己内部消化了,根本没咱们什么事儿。

 所以,一定要明确自己买房的真实目的。一旦想清楚了这一点,请再思考另一个问题:你买房,为了保值增值赚钱的目的意愿有没有超过50%?如果超过了,请接着往下看。

 投资房产

 新房和二手房怎么选

 新房和二手房哪个更适合投资?这道选择题并没有那么复杂,一旦明白了买房赚钱的本质,这个问题会非常容易解决。

 买房赚钱的本质是什么?可以用一个简单的公式解析:收益=(卖出价-买入价)× 持有面积,在某些情况下,可以再×周转效率。例如:买入1万,卖出3万,100平,用时2年,那么收益就是200万/2年,100万/年;买入1万,卖出2万,50平,用时1年,那么收益就是50万/年。

 不要小觑这个小学生都会算的公式,因为通过这个公式的变量,我们能发现,买什么样的房子收益最大。

 “卖出价-买入价”的启示:增值空间最重要

 房子并不是越豪华越好,也不一定是价格为王,而是增值空间越大越好。买房投资,不能只看价格,也不能只注重房型。记者10年前认识的一个画家,打算买房,在昆明折腾了半年,最后却花400万元在北京买了一套200平米的二手房。当时我们都笑他,因为这个价格可以在滇池路买新别墅了。现如今,这个房子价值近2000万元,翻了5倍。而10年之后,昆明二手房的均价也就14000元/平米。

 “持有面积”的启示:大房子的利好

 涨幅相似的情况下,持有面积越大,收益越多。这也是为什么“老破大”很受专业房产投资人欢迎的原因,均价低,面积大,不用涨太多就能赚很多。200平米的房子,每平米只要涨1000元,就能赚20万元。

 “周转效率”的启示:二手房2~3年就能卖,租金还能抵月供,新房至少4~5年,且无收益

 因为税费问题,二手房买入后,2~3年可以出手套现,之后不论是加仓再入,还是持有现金都是可自由选择的,完美地利用了楼市的周期属性。除此之外,二手房可以即买即住,不住就租,现金流良好,买卖周转都很方便。

 而新房就很难达到这样的效率,从预售到交房,一般都要两年。再持有两年,达到满二标准,至少要经历4~5年的时间。这么长的时间,一是会浪费一些周期性的机会;二是一旦出现任何价格下调的风险,新房是没有太多机会避险的;三是装修成本高,且没有租金收益。此消彼长之下,基本可以得出这样一个结论:投资目的占50%以上的时候,新房并不是那么合适。

 买二手房

 “老破大”和“老破小”怎么选

 “老破大”和“老破小”这种说法,算是行业内一种约定俗成的暗语,并不是真的让你买又老又破的房子,如果按照字面意思来买,绝对是要亏的。实际上,“老破大”是指被市场低估的大房子,原因可能有很多种,比如顶楼复式,比如小区环境太差,户型不好等等,总之这些房子的特点就是因为太大和上述种种原因,不好卖,比周边的房子便宜很多。“老破小”是指租售比非常高的小房子,通常情况下,房子越小,租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的“老破小”,就值得买。在房产投资中,“老破小”和“老破大”已形成了两个专业的流派,而且这两个流派,在众多房投派系之中,基数最大,受众最广。

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